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无产权登记商品房的拍卖及拍卖成交后的协助执行

2018-10-22 14:23:15

消息来源:法律讲坛 阅读原文 评论
【案情】
      张先生购买有一套商品房,与开发商签定购房合同后一次性付清了房款,该合同业经房屋所在地的县住建局备案。房屋已经竣工并经开发商交付张先生占有,一直没有办理产权登记,且短时间内仍无法办证。在张先生与林先生的债务纠纷案件执行中,执行法院现状拍卖该房屋,刘女士以最高价竞拍得,法院向刘女士交付了房屋钥匙、张先生的购房合同等手续。张先生和房屋开发商对法院的拍卖行为均无异议。
      涉案房屋所在地要求房屋预收合同在住建局备案,房产证办证、过户由另外的机构即不动产登记机构办理。
【分歧】
      对于无产权登记的商品房能否拍卖有两种意见,一种意见认为不能拍卖,理由是《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《城市房地产管理法》)第三十八条“未依法登记领取权属证书”的房地产不得转让及《中华人民共和国物权法》(简称《物权法》)第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”之规定;另一种意见认为可以拍卖。
      赞成可以拍卖的,在拍卖后如何要求政府不动产登记部门协助执行,有三种不同的处理意见:
      第一种意见认为,执行法院不能要求政府不动产登记等部门协助执行。《中华人民共和国民事诉讼法》(简称《民事诉讼法》)第二百五十一条规定,执行中需要办理有关财产权证照转移手续的,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书,有关单位必须办理。本案房产自始就没有产权登记,不需要办理财产权证照转移手续,因此不涉及有关单位协助执行的问题。
      第二种意见认为,执行法院可以要求不动产登记机构协助将房屋过户到刘女士名下。涉案房产在可以办理产权登记的情况下先给张先生办理产权登记,再由张先生名下过户到刘女士名下。
      第三种意见认为,执行法院可以要求房产开发商、县住建局及不动产登记机构协助,待涉案房产具备登记条件时过户至刘女士名下。即注销原有的备案登记,将购房合同上张先生的权利义务全部转让给刘女士,在涉案房屋可以办理产权登记的情况下,直接过户到刘女士名下。
【解析】
笔者的意见:
      一、无产权登记的商品房可以拍卖
      1.执行法院处置无证房产有明确依据。拍卖有证房产是一般原则,拍卖无证房产法律隐患较多,过去司法实务中多持保留态度。2012年6月15日,最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知(简称“通知”)明确,对未办理初始登记的房屋,在完善相关手续后具备初始登记条件的,房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记。执行程序中司法拍卖处置未办理初始登记的房屋时,只是涉案房屋并非法律、行政法规认定的“违法建筑”,即拍卖后的协助执行行为排除“违法建筑”合法化的可能,拍卖无证房产并无法律障碍。目前,中基层法院拍卖该类无证房屋较为普遍,毕竟有的商品房多年办不到产权证,如果不能拍卖必将影响执行效率。
      2.司法拍卖无产权证房屋实际为被执行人的合法债权而非物权,与《城市房地产管理法》、《物权法》不冲突。《通知》之所以认可司法拍卖无证房产,主要基于被拍卖无证房屋由被执行人支付了价款并实际占有,因被执行人没有取得合法的房地产权证并不具有完整的物权,只具有法律的物权期待权,故强制拍卖的无证房产实质上是被执行人的合法债权而不是物权,与《城市房地产管理法》第三十八条、《物权法》第三十一条不冲突。债权属被执行人的财产权,执行其债权并无不当。《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第七十九条规定,债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。张先生作为被执行人可以将自己在购房合同上的权利通过司法拍卖转让给了刘女士,且被执行人对法院执行行为并无异议,可视为其认可法院将购房合同中的权利转让给刘女士的强制执行行为。
      二、拍卖后如何要求政府不动产登记部门协助执行,笔者同意第三种意见。
      1.司法拍卖无产权证房屋成交后应履行相应的通知协助义务。《合同法》第八十条规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定,不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。张先生转让通知送达开发商即生效,法院可以向开发商送达载明转移房屋所有权的拍卖成交裁定书,就替代债权人张先生履行了向开发商的通知义务。刘女士虽然占有了房屋,但县住建局的备案档案上,张先生仍是购房者。在建中的商品房都可以抵押,在房屋已经竣工的情况下,不能排除张先生对房屋作其他处分。故法院应当送达拍卖成交裁定书给住建局,将该房屋经司法拍卖给刘女士的情况告知县住建局,并要求注销张先生的备案登记。
      2.司法拍卖无产权证房屋成交后可通知房屋登记机构协助执行——在符合办理初始登记的情况下,按照《通知》要求登记机构办理初始登记,将房屋登记到开发商名下,然后径直办理至买受人名下。
      实践中,有人主张先办理到被执行人名下再由被执行人名下办理到买受人名下,并认为如此办理才能避免契税损失。对此,笔者以为,诚如山东省淄博市不动产登记中心崔文强在《未首次登记的预售商品房协助执行登记问题》(微信公众号“房地产法”2018.10.16推送)一文中指出的,先办理到被执行人名下再由被执行人名下办理到买受人名下存在诸如申请人无法确定等操作上的困难。而根据《不动产登记操作规范(试行)》1.10.1一并受理精神,将首次登记与协助执行的转移登记一并受理,只需要申请人提交一次材料,减轻了其负担。至于此类房屋买卖是缴纳一次契税还是两次契税仍存在不小争议。并且,如何缴纳契税有法定的税务机关把关,而非登记机构的职责。笔者因此赞同崔文强先生的意见,具体在本案中就是在符合办理初始登记的情况下,按照《通知》要求登记机构办理初始登记,将房屋登记到开发商名下,然后径直办理至买受人刘女士名下。

[责任编辑:杨莹]

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